司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔでは、日々、相続登記のご依頼をいただきますが、その中で、定期的に遭遇するのは、「未登記建物」の相続です。
未登記建物とは、その名のとおり、登記がなされていない建物のことを指します。
建物を建築した場合、不動産登記法により、表題登記の申請が義務付けられています。
建物の表題登記とは、端的にいうと、「こういう建物ですよ」と公示することです。
具体的な公示内容は、後述します。
また、未登記建物を取得した人にも、建物表題登記の申請義務が課されています。
［不動産登記法一部抜粋］
（建物の表題登記の申請）
第４７条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
このように、建物建築後には、「こういう建物を建築しましたよ」という建物表題登記を管轄に法務局に申請する義務があるにもかかわらず、その登記が未だにされていないケースは、意外に多いです。
未登記建物が多いのは、築年数が古い建物や、別荘地に建てられた建物です。
では、このような未登記建物を相続した場合、相続人はどのように対応すればよいのでしょうか？
ベストな対応は、今回の相続のタイミングで
①建物表題登記
②所有権保存登記
を申請することです。
上記①の建物表題登記は、前述のとおり、建物について初めて行う表示に関する登記のことで、具体的には、
●建物の所在
●家屋番号
●種類
●構造
●床面積
●所有者の住所・氏名
を、登録することになります。
ちなみに、この建物表題登記を専門とするのは「土地家屋調査士」です。
次に、上記②の所有権保存登記は、建物について初めて行う所有権の権利に関する登記のことで、この登記によって、初めて「建物の権利証」が交付され、対外的に、「この建物は自分の所有物だ」と主張できることになります。
そして、この所有権保存登記を専門とするのは、我々「司法書士」です。
今までは、この権利に関する登記が義務ではなかったため、相続によって不動産を取得した人に、相続登記の申請義務はなかったのですが、法改正により、相続登記が義務化されたので、注意が必要です。
相続登記の義務化については、
こちらをご参照ください。
【未登記建物のリスク】
未登記建物のリスクとしては、以下のことが挙げられます。
①売却が難しい
⇒未登記建物は、所有者が公示されていないため、買主からすると「真実の所有者」を把握することができず、不動産取引にリスクを伴います。
そのため、基本的には、売却の前提として、建物表題登記と所有権保存登記を申請することが求められます。
②住宅ローンが組めない
⇒未登記建物を担保にローンを組むことができません。
未登記建物のままだと、抵当権等の担保設定の登記が申請できないためです。
これは、未登記建物を購入する人も同様です。
③固定資産税・都市計画税が高くなるケースがある
⇒住宅が建っている土地は、固定資産税が最大で６分の１、都市計画税が３分の１まで減額される軽減措置があります。
しかしながら、未登記建物の場合、市区町村が、この建物の存在を把握できていないケースがあるため、その場合は、当該土地にかかる固定資産税等の軽減措置が適用されていない可能性があります。
④相続の際に困る
⇒前述のとおり、未登記建物には、登記記録がなく、権利証もありません。
そして、この未登記建物の所有者に相続が開始し、遺産分割協議によって一部の相続人が取得した場合でも、その旨の相続登記ができない以上、「これは自分が相続した建物だ」ということを第三者に対抗できません。
第三者に自己の所有権を主張するために、必ず「建物表題登記」と「所有権保存登記」を申請する必要があります。
以上です。
ちなみに、未登記建物でも、固定資産税は基本的に課されています。
そのため、「課税されている＝登記されている」というわけでありません。
「そういえば、土地の権利証はあるが、建物の権利証がない」という方は、もしかしたら、未登記建物かもしれません。
ぜひ一度、ご自身の登記記録と権利証を確認してみてはいかがでしょうか。
「建物の権利証がないけど、もしかして、登記されていないのかな？」
「未登記建物を相続した」
「登記のことを相談したい」
と思われた方は、ぜひお気軽に司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔ（エントラスト）へご相談ください。
未登記建物であれば、建物表題登記を専門とする土地家屋調査士と共に、正しい登記手続きをサポートさせていただきます。
弊所は、芦屋オフィスと大阪オフィスの２拠点ございますが、ご要望がございましたら、ご自宅でもどこでも出張可能です。
不動産の所在場所は問いません。
皆様とお会いできる日を心より楽しみにしております。
