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おはようございます。司法書士の泉です。
久しぶりのブログ更新です。

まずは、最近の近況報告です♪
７月、まさかの登記申請・面談ラッシュです！！
どんなけ登記申請・面談すんねんっていうくらい、登記申請・面談をさせていただいております。
ありがとうございます！

昨日だけでも、
○医療法人の理事長変更登記（Ｍ＆Ａ案件）
○住宅ローンの借換の登記
○株式会社設立登記申請
○取引先の不動産担保の登記
○新築戸建のマイホームの登記
○収益マンション購入の登記
○相続放棄のお客様との面談
○不動産の相続登記手続きの面談
を担当させていただきました。
本当に嬉しい限りです。

さて、この一週間で、いろいろありました♪

このたび、私、泉康生は、
①医療法人の監事
②和歌山の相続財産管理人
③マンションの管理組合の理事長
に就任いたしました。

相続財産管理人はよくさせていただいておりますが、医療法人の監事とマンションの管理組合の理事長は初めてです。
理事長ってやることが山ほどありますね（笑）
総戸数４００戸あると、ほんといろいろあります。
まさかの立候補で理事長になってしまったので、自業自得です。
「こんな理事長初めて・・・」
と思っていただけるよう、本気でやってやります！
なぜか、理事長に就任して早々、同じマンションの方から登記相談いただきました。
ありがとうございます！

医療法人の監事も、相続財産管理人も、

「泉を選んでよかった！」

と思っていただけるよう、気を引き締めて取り組みます！

あと、先日、またまた私の大好きな「信託」手続を、スキーム構築から担当させていただき、契約締結いたしました！

「懸念していた問題がスッキリ解決し、安心しております。」

こんな素敵なお言葉をいただきました！
涙がちょちょぎれました！
こちらこそ、本当にありがとうございました！

よ〜し、久しぶりのブログ更新で、いつもより少しテンション高めです。
今日は土曜日にも関わらず、ありがたいことに６件のアポイントをいただいております。
全力で対応させていただきます！！

みなさまも、素敵な週末をお過ごし下さい♪

クライアントの想いをカタチにする司法書士　泉　康生

おはようございます＼(^o^)／

よっしゃ、土曜日！！

５月、まさかの登記ラッシュです(>_<)

独立して、７年目になりますが、こんな登記ラッシュな５月は初めてです(>_<)

昨日は、不動産取引に基づく登記手続きが３件、会社登記が２件、相続不動産の現地立会い、会社の事業承継の打合せ、などなど、なんやかんやしてるうちに、お昼ご飯にお弁当を買ったことを忘れてお客さんと一緒にランチしてましたW(`0`)W

それにしても、取引先の勢いがすごいっ！まるで「ダンプカー」です！

クライアントも次から次へと新たな事業を展開されてるし、みなさん、絶好調！

めっちゃ嬉しいやん！！

そして、また、信託が決まりました。

「後継者が既に決まっている場合」の事業承継における株式の信託です。

きっかけは、

「株式の分散を回避したい」

「もし何かあったとき（相続が発生したとき）に、後継者にスムーズに承継したい」

「認知症になったときの対策もしておきたい」

というオーナーと後継者の想いでした。

遺言や種類株式では実現できないことが信託ならできる。

クライアントの想いの実現に向けて、日々研鑽あるのみ！！

今夜は、有馬温泉でゆっくり信託のお勉強と今後の展開について考えたいと思います！

よ〜し、今日も張り切っていきましょう！！

クライアントの想いをカタチにする司法書士　泉　康生

ＰＳ．写真は母の日に贈るプリザーブドフラワーです♪

「母の日」なのに、メッセージカードに、思いっきり

「Ｈａｐｐｙ　Ｂｉｒｔｈｄａｙ！」

って書いてしまいましたが、どちらにしても「母への感謝の気持ち」は伝わると信じ、このまま渡すことを決意しました！

オカン、３月生まれやけど。

オカン、、、Ｈａｐｐｙ　Ｂｉｒｔｈｄａｙ！！

おはようございます＼(^o^)／

えぇっ、、、もう5月やんW(`0`)W

早いけど、オッケーオッケー( ´ ▽ ` )ﾉ

ども、司法書士の泉です！！

一ヶ月ぶりのブログ更新です！ドンマイ、俺！

さて、一ヶ月ぶりの泉司法書士事務所は、と申しますと、

不動産登記(相続・贈与・売買)

商業登記(設立・変更)

民事信託

成年後見

相続財産管理

、、、全て絶好調です(>_<)

ありがとうございます（^人^）

みなさん、勢いがスゴイっW(`0`)W

感謝の気持ちでいっぱいです！！

最近は交流会も飲み会も全然参加できておりませんが、こうやってお声をかけていただけることが、とても幸せです(Ｔ＿Ｔ)

最近では、お仕事でお会いさせていただいたお客様から、また別のご依頼をいただいたり、以前、お仕事させていただいたお客様から、「その節はありがとうございました。また・・・」といって、別のご依頼をいただいたり、、、、

こうやって、お客様とずっとお付き合いさせていただけるのは、本当に嬉しいことです。

「司法書士は１回きりのお仕事ではない。」

常にそう思っております。

会社の設立・役員変更・担保の抹消・マイホーム購入の登記手続きなど、司法書士には様々な業務がありますが、こういったお仕事は、あくまでも出会いのきっかけに過ぎず、そこから「どのくらいお客様のお役に立てるか」で、司法書士としての力量が問われるのではないかと思っております。

日本にはいろんな司法書士がいます。

素敵な司法書士もたくさんいます。

しかーし！

不動産屋さんに紹介料を支払ってしかお仕事を取れない司法書士も残念ながら存在します。

私は、彼らを司法書士とは思わない。

そんな司法書士がお客様と良好な関係を築けるとは到底思えない。

「お客様にはわからないから大丈夫」ではない。

やったらアカンことはやったらアカン！

「痴漢あかん！」と一緒です。

「紹介料あかん！」です。

私には「司法書士というお仕事を通じて、ひとりでも多くのお客様に心から笑顔になって欲しい」という願いと「司法書士業界のしょうもない慣習の撲滅したい」という想いがあります。

前者の願いは、日々、ひたすらお客様のことを考え、最高のサービスを提供し続けることで実現できると信じております。

ただ、後者の想いの実現は、そう簡単ではありません。

でも、お客様が自分で司法書士を選ぶようになると、必然的に悪しき慣習もなくなると信じております。

司法書士は自分で選ぶ！

Ｒｅｐｅａｔ　ａｆｔｅｒ　ｍｅ！

司法書士は自分で選ぶ！！

ＯＫ！

Ｓｅｅ　ｙｏｕ！！

司法書士　泉　康生

ＰＳ．今この本を読んでいます。おもしろい！！

じぶんの才能に目覚めます！！

おはようございます！

民事信託をこよなく愛し「司法書士は自分で選ぶ時代」推進委員会の司法書士の泉康生です！

まさかの年度末の連続ブログ更新！！

パートナーのマサル司法書士に、

『ヒマなん？』

って言われましたW(`0`)W

えっ、、、W(`0`)W？

、、、傷つくやんW(`0`)W？

みなさんも言葉のチョイスにはくれぐれも気をつけましょう！！

さて、今日で３月も終了です！

年度末最後の泉事務所はと言いますと、、、

商業登記申請！

商業登記申請！

借換え登記申請！

借換え登記申請！

信託登記申請！

マイホーム登記申請！

です(￣▽￣)

ラストは東近江の法務局までドライブです♪

今週は毎日登記申請です(￣▽￣)

嬉しい！ありがとうございます！！

たくさんありますが、準備万端なので、余裕のよっちゃんです(￣▽￣)

ちなみに、私の小さい頃のアダ名はヤッチャンです。

でも、油断はできませぬ。

補正ゼロを目指し、法務局からの電話もなく、無事に登記完了するまで、油断はできませぬ。

では、本題に移りましょう！本日のブログのテーマはこちら！

「不動産の共有問題と民事信託」

です。

最近、土地や建物の共有問題の解決のご相談をいただくことが多くなって参りました。

不動産の共有問題はなぜ起きるのでしょうか？

私が実際に担当させていただいたケースでは「相続」が原因で共有問題が起きているケースがほとんどです。

この不動産の共有問題、非常にデリケートです。

ちょっとしたことで、親族間の絆が破壊される可能性もあるのです。

ですので、なるべく不動産の共有状態は避けたいところではあるのですが、避けれないこともあるのが現実です。

不動産の共有問題の解決方法としてメジャーなのは、

①現物分割・・・共有の持分割合で土地を分割して、それぞれが個別で所有する方法。

②代償分割・・・共有者の１人が他の共有者に自分の持分を譲り渡し、その代償金を受取る方法。

③換価分割・・・共有不動産を全員で売却して、その売却代金を共有持分割合で配分する方法。

こんな感じでしょうか。これらの合わせ技などもありますけどね。③が一番多いです。

既に共有になってからだとできることも限られてくるので、共有になる前に、生前に、対策しておきましょう！

この不動産の共有問題でも、民事信託を活用することができます♪

例えば「相続財産が不動産しかない」「相続人が複数いる」「相続人のうち１人が認知症」などの場合、単純にこの不動産を共同相続したら、なかなか大変なことになります。

大前提として、共有不動産の売却は「全員」で行なわなければなりません。

「共有者の１人が売りたくない」

「共有者の１人が認知症」

「共有者の１人が行方不明」

といった場合は「売るに売れない」事態に陥ってしまうのです。

そして、この状態をほったらかしにしておくと、さらなる相続が発生し、共有者がドンドン増える・・・・・・

「オーマイガー」

ですね。

そんなとき、この不動産の「管理処分権限」を相続人のうちの１人に設定しておくのです。民事信託の活用です。

民事信託では「不動産の売却代金は相続人全員で配分するが、管理処分方法については長男だけに任せる」といった定め方ができるのです。

その場合、この不動産の売却は、もちろん「長男のみ」が行ないます。

これはあくまでも一例に過ぎません。

ケースバイケースで、いろんな定め方ができるのです。

「相続」をきっかけに親族間の絆が破壊されるなんて、悲しいですよね。

そうならないように、現実から目を背けず、みなさんが集まれるうちに家族会議ができればベストですね♪

本日は以上です！

民事信託をこよなく愛し「司法書士は自分で選ぶ時代」推進委員会の司法書士の泉康生でした♪

おはようございます！

「司法書士を自分で選ぶ時代」推進委員会の司法書士の泉康生です！

３月、ありがたいことにたくさんお仕事いただいております！

既に４月のお仕事もたくさんいただいております！

嬉しいです！ありがとうございます！

最近特に多いのが「会社の登記」「相続登記」「住宅ローンの借換えの登記」です。

あとは、個人のお客さまから直接ご連絡いただいて「マイホーム取得の登記手続き」です。

いいですね。

「司法書士を自分で選ぶ」

素敵ですね。いまや「司法書士は自分で選ぶ時代」です。

「不動産屋の提携している司法書士じゃないといけない」

とか、

「銀行指定の司法書士じゃないといけない」

とか、本来あるべき姿ではないと思います。ナンセンスです。

みなさまも、マイホーム取得時などの登記手続きは、ぜひ、ご自身で選んでください。

え、でも、知り合いに司法書士なんていないし、という方もたくさんおられます。

ですので、司法書士の選び方としては。

①　知り合いの信頼できる司法書士

②　お友達から紹介してもらう信頼できる司法書士

③　①②も居ない場合は、インターネットでいい感じの司法書士を検索

　（※お時間がある方は一度会ってから決めてもよいと思います。）

④　どうしようもなければ、不動産屋・銀行の紹介の司法書士

かな。

④は最終手段です。

「司法書士は自分で選ぶ」

今日はこれだけを伝えたくてブログを書きました。

けして、ラクをしたかったわけではありません（笑）

私は、本気でこれを伝えたいのです。

知らないところで損をしていること、たくさんあると思います。

「この登記費用って適正価格なのかな？」

って疑問に思ってください。

だってわからないでしょ？

見積りで、登記費用は「３０万円です。」「５０万円です。」「１００万円です。」って言われても、それが本当に適正な価格かどうかなんてわからないでしょ？？

もちろん「安ければいい」という問題でもありません。

司法書士は一人一人全然違います。

報酬体系も異なります。

紹介された不動産屋に数万円の紹介料を支払うために、お客様の登記費用にその紹介料をのせて請求する司法書士も残念ながら存在します。

お客様に失礼です。

「知らなかったらいい」という問題ではありません。

ですので、司法書士が必要なときは、あなたが心から信頼できる司法書士に、安心して任せられる司法書士に、依頼してください。

あなたの司法書士は、あなたが選んでください。

「司法書士を自分で選ぶ時代」推進委員会の司法書士の泉康生でした♪

おはようございます！元気すぎて４時に目覚めた司法書士の泉です！

いつもより３０分早めの行動で、今日も絶好調です♪

３月、、、

やるやないか。

く、く、く、く、、、、

挫けるわけないやん( ´ ▽ ` )ﾉ

時間管理・自分管理で、自分との闘いに負けるわけがありません(￣▽￣)

ドンと来いこのヤローo(｀ω´ )o

ありがたいことに、不動産登記のお仕事も入ってきました（≧∇≦）

紹介料を一切支払わない私にこうやってお声をかけていただけること、本当にありがたく思います！

そして、今まで携わらせていただいたクライアントからのお問合せ、、、

感無量とはこのことです！！

さて、今日は信託のお話です。

以前、将来の認知症に備えて、不動産の管理処分する権限をご家族の方に託す、信託手続きをさせていただきました。

不動産の信託でしたので、信託登記もさせていただきました。

そして、なんと、クライアントから「無事にその不動産の買い手が見つかった」との報告をいただきました。

しかも良い条件で売却できたようで、クライアントも大変喜んでおられました。

不動産の売却にあたっては「売るタイミング」が非常に重要だと思います。

所有者がご高齢の場合「認知症」になるリスクは統計的に見ても高くなります。

認知症になると、所有不動産を売却する必要性が生じても、成年後見制度を利用しなければ売却できません。また、居住用不動産の売却にあたっては「裁判所の許可」も必要となります。

そのため、売却を急ぎ、通常より安値で売却せざるを得ない、という事態にもなりかねません。

今回もそのようなリスクを回避するため、信託を提案し、契約をしました。

そのおかげで、売却を焦ることもなく、最高のタイミングで売却できたのが良かったです。

信託は本当におもしろい！

そして奥が深い！

不動産の管理・処分・承継については、必ず専門家にご相談ください。

そして、最後に私にご相談ください。

「信託」はまだまだ事例が少ないです。でも、クライアントの想いを実現するためには「信託」の知識は必要不可欠です。

実際に、私は今まで５００件以上の将来の財産管理に関する相談を受けて参りました。

そして「相続」「遺言」「成年後見」業務に今まで力を入れてきたからこそ、それらの制度の限界を、身をもって知りました。

「遺言書を作成したことがあるから、遺言書の相談には乗れる」

「成年後見人になったことがあるから、財産管理の相談には乗れる」

これだけじゃダメなんです！

これだけの知識では、できる提案がどうしても限られてしまうのです。

「信託で実現できること」

「信託でしか実現できないこと」

がたくさんあります。

『不動産の管理・処分・承継』

これは本当に大切な問題です。

現実から逃げることなく、きちんと向き合い、考える必要があります。

一緒に考えましょう！！

私にしかできない提案がある、と、今なら自信を持って言えます。

本日は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました！

不動産の管理・処分・承継に関するご相談は、泉司法書士事務所にお任せください！

アイラブ信託法の司法書士の泉でした♪♪

おはようございます！最近二度寝を全然しなくなった司法書士の泉です！

今までは、５割の確立で二度寝・三度寝を繰り返しておりましたが、なくなりました！

理由はわかっています。ふふふ。

さて、本日のテーマはこちら！

「相続放棄の撤回・取消」

です。

家庭裁判所での相続放棄手続きをして、「やっぱやーめた」が通用するかどうかのお話です。

こちらの規定をご覧ください。

【民法第９１９条】

１　相続の承認及び放棄は、第９１５条第１項の期間内でも、撤回することができない。

２　前項の規定は、第１編（総則）及び前編（親族）の規定により相続の承認又は放棄の取消しをすることを妨げない。

３　前項の取消権は、追認をすることができる時から六箇月間行使しないときは、時効によって消滅する。相続の承認又は放棄の時から十年を経過したときも、同様とする。

４　第二項の規定により限定承認又は相続の放棄の取消しをしようとする者は、その旨を家庭裁判所に申述しなければならない。

です。

難しいこと、書かれていますね。やめてほしいですよね。コラ、民法！！

いつもありがとう。

何事も感謝の気持ちを持つことで、心が穏やかになりますね。

この規定、どういうことかと申しますと、

いったんなされた相続の承認または放棄は、撤回することができない。

「やっぱやーめた」が通用しない、ということです。

ただし、民法の総則・親族の規定により取り消すことができる場合には、既になされた承認または放棄を取り消すことができる、ということです。

このただし書きがイメージしにくいと思いますので、例を挙げます。

①未成年者が相続の承認・放棄をしたが、親（法定代理人）の同意を得ていなかった。

②成年被後見人の相続の承認・放棄

③詐欺や強迫によってした相続の承認・放棄

などです。

非常にわかりやすいですね♪

ついでに、登記の先例をプレゼント！

「共同相続人の１人に相続登記をしたが、「詐欺」による相続放棄であったため、相続放棄を取消した場合の登記手続きはどうなるか」

ですが、

「民法第９１５条第１項の規定により相続の放棄をしたことを証する書面を添付して、共同相続人中の１人Ａ名義にする相続による所有権移転登記を完了した後に、相続放棄申述受理の審判が詐欺を原因として取り消されたときは、相続放棄の取消しを登記原因とする持分移転の登記を申請する（昭２９・１・２６民甲第１７４号民事局長回答）」

ポイントは、相続登記の「更正登記」ではなく「持分移転登記」による、というところです。

はい、一気に眠たくなりましたね！忘れてください！

今日は「相続放棄の撤回はできない」ということだけを覚えて帰ってください♪

以上です。

いや〜「登記」っておもしろいですね！

最後までお読みいただき、ありがとうございました！

脱二度寝司法書士の泉でした！

ＰＳ．今日は、新規で「不動産の名義変更」のご相談があります。今まではメールでのやりとりでしたが、今日は事務所にお越しくださるとのことで、とても楽しみです。お客さまにとって最高のご提案ができるよう、１２０パーセントの力で面談したいと思います♪

おはようございます！

絶好調です！怖いくらいに絶好調です！

司法書士の泉です。

月曜日ってなんでこんなにワクワクするのでしょうか。不思議ですよねー。

今週も予定は盛りだくさん！ありがとうございます！

きっちり自分をコントロールしていきたいと思います♪

１人で遺産分割協議ができるか

さて、本日は、「相続」のお話です。

テーマは「一人で遺産分割協議ができるのか」についてです。

「甲さんが亡くなって、乙さん（妻）と丙さん（子）が、甲さんの遺産（ここでは土地・建物）を相続したところ、『遺産分割協議』をする前に、乙さんが亡くなって、乙さんの遺産を丙さんが一人で相続した場合に、甲さんの遺産を直接、丙の名義にすることができるか。」

というお話です。

みなさんはどう思われますか。なんとも思わないですか。

そうですよね。よくわからないですよね。

でも続けます！

この事例について、平成２６年に判決が出ました。（詳細はこちら⇒http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail5?id=84478）

【判示事項】

被相続人甲の遺産について遺産分割未了のまま他の相続人が死亡したから当該遺産全部を直接相続した旨を記載した遺産分割決定書と題する書面を添付してされた当該遺産に属する不動産にかかる相続を原因とする所有権移転登記申請に対し、登記官が登記原因照明情報の提供がないとしてした却下決定が適法とされた事例

【裁判要旨】

被相続人甲の相続人が乙及び丙の２人であり，被相続人甲の死亡に伴う第１次相続について遺産分割未了のまま乙が死亡し，乙の死亡に伴う第２次相続における相続人が丙のみである場合において，丙が被相続人甲の遺産全部を直接相続した旨を記載した遺産分割決定書と題する書面を添付してした当該遺産に属する不動産に係る第１次相続を原因とする所有権移転登記申請については，被相続人甲の遺産は，第１次相続の開始時において，丙及び乙に遺産共有の状態で帰属し，その後，第２次相続の開始時において，その全てが丙に帰属したというべきであり，上記遺産分割決定書によって丙が被相続人甲の遺産全部を直接相続したことを形式的に審査し得るものではないから，登記官が登記原因証明情報の提供がないとして不動産登記法２５条９号に基づき上記申請を却下した決定は，適法である。

とのことです。

この判決、何回も読みました。

司法書士以外の方は、「なんのこっちゃ」と思われるかもしれませんが、司法書士としては、登記実務にとても影響がある判例です。

要は「遺産分割をしないまま第２相続が開始し、相続人が１人となった場合は、遺産分割決定を観念する余地がなく、実体法上の根拠がないといえるから、直接、甲から丙に『相続』という原因で所有権移転登記をすることができないですよ。」ということです。

つまり、今回の相続登記手続きは、

「甲の死亡を原因として、乙（２分の１）・丙（２分の１）が権利を取得するための所有権移転の相続登記を申請し、その後、乙の死亡を原因として、丙が残り２分の１の権利を取得するための乙持分全部移転の相続登記を申請する。」

ことになります。

私もかつて「一人遺産分割決定書」を添付して、直接相続登記を申請したことがあります。

また、今ちょうど同様の案件を抱えているので、気をつけないといけないですね。

今日は以上です。

さーて、今週も張り切っていきましょう！！

相続に関するお勉強が大好きな司法書士の泉でした♪♪

ＰＳ．昨日、ビジネスパートナーの峰下土地家屋調査士の紹介で「ラジオ大阪」という番組に出演させていただきました！

テーマは「家族のための信託」について、少しお話させていただきました。

初めてのラジオ出演、とても楽しかったです♪

峰下土地家屋調査士、ご紹介ありがとうございました！