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住所変更登記の義務化について

住所変更登記の義務化について

2023.11.30

不動産登記法の改正により、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から2年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならなくなりました。

正当な理由なく、変更の登記を怠った場合には、5万円以下の過料に処せられることが定められました。

今までは、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所(以下「住所等」という。)について変更があった場合でも、変更の登記の申請は義務付けられていませんでした。

そのため、登記上の所有者の住所が、40年以上前の古い住所のままで、その古い住所は今は存在せず、隣の管理不十分の危険な家屋の所有者と連絡したくても連絡が取れない、といった事案も少なくありませんでした。

また、住所等の変更がされていないことが理由で、所有者不明土地のが増大する一つの要因になっていたため、不動産登記法の改正が行われました。
 
上記の住所等の申請義務が定められた新法の施行日は、公布の日(令和3年4月28日)から起算して5年を超えない範囲内において政令で定める日となっており、現時点(令和5年7月現在)では具体的な日はまだ定められていません。

ただ、この新法は、施行日前に住所等の変更が生じていた場合にも、変更登記の申請義務が課されることになります。

なお、申請義務が課されるのは、あくまでも「施行日」からです。

そのため、施行日前に住所等の変更が発生していた場合には、施行日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。

皆様は、所有不動産の住所等変更登記はお済でしょうか?

マイホーム等の購入は、当時の現住所のままで登記されているケースが多いです。

また、婚姻前の名字で登記されているケースもございます。

ぜひ一度、所有不動産の登記記録をご確認いただければと存じます。

「あれ?今の登記記録どうなっていたかな?」

と不安に思われたら、ぜひお気軽に司法書士法人entrustへご連絡ください。

現在の登記記録の確認から、お手伝いさせていただきます。
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カテゴリー:不動産登記,

不動産の相続登記~未登記建物がある場合~

不動産の相続登記~未登記建物がある場合~

2023.11.28

司法書士法人entrustでは、日々、相続登記のご依頼をいただきますが、その中で、定期的に遭遇するのは、「未登記建物」の相続です。

未登記建物とは、その名のとおり、登記がなされていない建物のことを指します。

建物を建築した場合、不動産登記法により、表題登記の申請が義務付けられています。

建物の表題登記とは、端的にいうと、「こういう建物ですよ」と公示することです。

具体的な公示内容は、後述します。

また、未登記建物を取得した人にも、建物表題登記の申請義務が課されています。

[不動産登記法一部抜粋]
(建物の表題登記の申請)
第47条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

このように、建物建築後には、「こういう建物を建築しましたよ」という建物表題登記を管轄に法務局に申請する義務があるにもかかわらず、その登記が未だにされていないケースは、意外に多いです。

未登記建物が多いのは、築年数が古い建物や、別荘地に建てられた建物です。

では、このような未登記建物を相続した場合、相続人はどのように対応すればよいのでしょうか?

ベストな対応は、今回の相続のタイミングで
①建物表題登記
②所有権保存登記
を申請することです。

上記①の建物表題登記は、前述のとおり、建物について初めて行う表示に関する登記のことで、具体的には、

●建物の所在
●家屋番号
●種類
●構造
●床面積
●所有者の住所・氏名

を、登録することになります。

ちなみに、この建物表題登記を専門とするのは「土地家屋調査士」です。

次に、上記②の所有権保存登記は、建物について初めて行う所有権の権利に関する登記のことで、この登記によって、初めて「建物の権利証」が交付され、対外的に、「この建物は自分の所有物だ」と主張できることになります。

そして、この所有権保存登記を専門とするのは、我々「司法書士」です。

今までは、この権利に関する登記が義務ではなかったため、相続によって不動産を取得した人に、相続登記の申請義務はなかったのですが、法改正により、相続登記が義務化されたので、注意が必要です。
相続登記の義務化については、こちらをご参照ください。

【未登記建物のリスク】
未登記建物のリスクとしては、以下のことが挙げられます。

①売却が難しい
⇒未登記建物は、所有者が公示されていないため、買主からすると「真実の所有者」を把握することができず、不動産取引にリスクを伴います。
そのため、基本的には、売却の前提として、建物表題登記と所有権保存登記を申請することが求められます。

②住宅ローンが組めない
⇒未登記建物を担保にローンを組むことができません。
未登記建物のままだと、抵当権等の担保設定の登記が申請できないためです。
これは、未登記建物を購入する人も同様です。

③固定資産税・都市計画税が高くなるケースがある
⇒住宅が建っている土地は、固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が3分の1まで減額される軽減措置があります。
しかしながら、未登記建物の場合、市区町村が、この建物の存在を把握できていないケースがあるため、その場合は、当該土地にかかる固定資産税等の軽減措置が適用されていない可能性があります。

④相続の際に困る
⇒前述のとおり、未登記建物には、登記記録がなく、権利証もありません。
そして、この未登記建物の所有者に相続が開始し、遺産分割協議によって一部の相続人が取得した場合でも、その旨の相続登記ができない以上、「これは自分が相続した建物だ」ということを第三者に対抗できません。
第三者に自己の所有権を主張するために、必ず「建物表題登記」と「所有権保存登記」を申請する必要があります。

以上です。

ちなみに、未登記建物でも、固定資産税は基本的に課されています。

そのため、「課税されている=登記されている」というわけでありません。

「そういえば、土地の権利証はあるが、建物の権利証がない」という方は、もしかしたら、未登記建物かもしれません。

ぜひ一度、ご自身の登記記録と権利証を確認してみてはいかがでしょうか。

「建物の権利証がないけど、もしかして、登記されていないのかな?」
「未登記建物を相続した」
「登記のことを相談したい」

と思われた方は、ぜひお気軽に司法書士法人entrust(エントラスト)へご相談ください。

未登記建物であれば、建物表題登記を専門とする土地家屋調査士と共に、正しい登記手続きをサポートさせていただきます。

弊所は、芦屋オフィスと大阪オフィスの2拠点ございますが、ご要望がございましたら、ご自宅でもどこでも出張可能です。

不動産の所在場所は問いません。

皆様とお会いできる日を心より楽しみにしております。
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カテゴリー:不動産登記,遺言,相続,

『死んだらあげる』という死因贈与契約とは?

『死んだらあげる』という死因贈与契約とは?

2023.11.21

死因贈与契約とは、贈与者が生きている間に、受贈者(財産をもらう人)との間で贈与契約を締結し、贈与者の死亡によって効力が生じる贈与契約のことです。

簡単にいうと、『死んだらあげる』という契約のことです。

【死因贈与契約の特徴】
  • ☑遺言書と異なり、方式が決まっていないため、口頭によっても贈与契約は成立します。
    ⇒遺言書の場合、形式不備によって遺言が無効になる恐れがあることと異なります。
  • ☑自筆証書遺言は、全文自筆(※財産目録は除く)で書く必要がありますが、死因贈与契約の場合は、自筆で書くことが契約の有効要件ではないため、贈与者の負担を軽減することが可能です。
  • ☑自筆証書遺言と異なり、家庭裁判所での検認も不要です。
  • ☑公正証書遺言と異なり、証人の立会いも不要です。
  • ☑死因「贈与」契約なのに、「贈与税」が課税されるのではなく、「相続税」の対象となります。

以上のとおり、死因贈与契約には数多くのメリットがありますが、注意点もあります。

【死因贈与契約の注意点】
  • ☑ 死因贈与契約は口頭でも成立しますが、契約の効力が生じるのはあくまでも贈与者の死亡時なので、後々の法的トラブル回避のためにも、死因贈与契約書の作成をお勧めします。
    また、将来、死因贈与契約の内容について少しでも疑義が生じる恐れがある場合は、公正証書で作成するのも非常に有効です。
  • ☑不動産の死因贈与契約を締結する場合は、当該不動産に対して、「始期付所有権移転仮登記」をしておくことも有効です。
    ⇒始期付所有権移転仮登記をしておけば、不動産の贈与を受ける権利を確保できます。
  • ☑ 死因贈与執行者を指定しておきましょう。
    ⇒非協力的な相続人がいる場合に、死因贈与執行者を定めておかなければ、相続人全員の協力が必要となるため、遺言執行者に準じた死因贈与執行者の指定は必須です。
  • ☑死因贈与は遺留分侵害額請求の対象となります。 
    ⇒遺留分侵害額請求を受ける可能性のある死因贈与を行う場合、請求されたときに対応できるように、請求されうる金額の金融資産も贈与しておくことも有効です。
  • ☑死因贈与は、贈与税ではなく「相続税」の対象になるため、相続人ではない人が死因贈与契約の受贈者の場合は、相続人と一緒に相続税申告をする必要があるので、注意が必要です。
  • ☑不動産取得税が課税されます。
    ⇒不動産を死因贈与でもらう場合、原則として固定資産税評価額の3or4%の不動産取得税が課税されます。法定相続人が遺贈でもらう場合は、不動産取得税が非課税となることと異なります。
  • ☑登録免許税の税率が高くなります。
    ⇒法定相続人に遺贈を原因として所有権の移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%となりますが、死因贈与契約に基づく所有権の移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の2%となります。

以上となります。

ある不動産を、特定の方に取得させたい場合、「相続」「遺贈」「生前贈与」「死因贈与」「家族信託」等のいずれの方法で渡すかによって、課税される税金の種類・時期・税額は大きく異なります。

事前の検討をしっかりしたうえで、取得させる方法を選択しましょう。

司法書士法人entrust(エントラスト)では、相続・遺言・生前贈与・死因贈与・家族信託、いずれの方法も対応可能です。

贈与等をお考えの方は、ぜひお気軽にご連絡ください。

それぞれの方法のメリット・デメリットをご説明いたします。

ご連絡お待ちしております。
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カテゴリー:終活,不動産登記,相続,

孤独死の相続手続き

孤独死の相続手続き

2023.11.9

司法書士法人entrustでは、相続手続きのご依頼をいただくことが多いため、孤独死された方の相続手続きもご依頼いただくことがございます。

最近、特に孤独死された方の相続手続きが増えてきた気がします。

孤独死の場合、孤独死ではない場合の相続手続きと少し異なるところがあります。

それは、[どこに何があるのかがさっぱりわからない]ということです。

孤独死の場合、死後、数日後に発見されて、警察から親族への連絡があって初めて相続の事実を知るというケースが比較的多いです。

そのため、相続人と本人との関係が疎遠であることが多く、本人の財産状況や生活状況が全然わからない、という事態に陥ってしまうのです。

孤独死の相続手続きは具体的には以下のとおりです。

[孤独死の相続手続きの流れ]
1.相続開始
2.現状把握・状況把握
⇒警察からの情報のほか、家の中の状況や郵便物の確認、近隣調査等を行う。
3.戸籍謄本等一式請求(※法律上の相続人確定のため)
4.法務局にて法定相続情報を取得
5.最低限わかっている範囲での財産調査
 (財産調査の具体例)
●判明している金融機関や証券会社で残高証明書を取得する。
●不動産がある場合は法務局にて登記記録を確認し、権利関係を調査する。
●不動産に差押えの登記が入っていたり、抵当権等の担保権が入っている場合は、当該債権者に対し、債権調査を行う。
●不動産の固定資産評価証明書を取得する。
6.相続財産目録を作成(※相続税がかかる可能性についても事前に検討を要する。)
7.相続放棄をするかどうかの検討
⇒原則、相続の開始を知ってから3ヵ月以内が相続放棄の期限。ただし、家庭裁判所に伸長申立てすることが可能。
(※以下、相続放棄をせずに相続する場合)
8.相続人全員で遺産分割協議書を作成(※遺言書がない場合)
9.遺産分割協議の内容に従って、預金・有価証券等の解約・払戻手続きや、不動産の相続登記を行う。
10.相続不動産の売却を検討する。
⇒孤独死の発見時期によっては、相続不動産の売却の前提として特殊清掃が必要となる場合がある。
また、家屋内の家財についても、事前に処分するのか、相続不動産とまとめて売却するのか、についても検討を要する。
さらに、相続不動産を売却する場合は、譲渡所得税についても事前に検討しておく。
11.(場合によっては)相続税の申告・譲渡所得税の申告と納付を行う。

以上です。

冒頭にも述べましたが、孤独死の場合、[どこに何があるのかがわからない]ことが多いので、財産調査・確認の作業に、通常の相続手続きと比べて時間を要したり、注意が必要となります。

また、相続不動産の売却も、孤独死の状況によっては、特に時間を要することがあります。

司法書士法人entrustでは、孤独死を含めた様々なケースの相続手続きの実績があります。

「何から手を付けたらいいかわからない」
「相続のこと、誰に相談したらいいかわからない」

という方は、ぜひお気軽に司法書士法人entrustへご相談ください。

財産調査から各種財産の相続手続きや、相続不動産の売却手続きまで、しっかりサポートさせていただきます。

弊所は、芦屋オフィスと大阪オフィスの2か所に事務所がありますが、ご要望がございましたら、どこへでもお伺いいたします。

相続不動産の所在場所は問いません。

ご連絡お待ちしております。
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カテゴリー:相続,