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2025.9.3
2024年4月1日から、相続による不動産の登記（名義変更）が法律で義務化されたことは、先述のブログ記事でお伝えさせて頂きました。
相続登記の義務化についてはこちら↓
そこで今回は、実際に相続登記をしようとしたときに、よくある登記トラブル事例をご紹介します。
数年後に相続不動産の売却が必要になった際、売却の前提として必須の相続登記の手続きを進めていくと、相続人の中にすでに亡くなっている人や、疎遠な親族が含まれていたことが発覚し、話し合いが困難に。
結果、売却機会を逃し、余計な費用や労力を負担をすることに・・・。
「実家は長男が住むもの」と家族内でなんとなく了解していたものの、名義は故人のまま。
後に他の兄弟から「平等な遺産分割じゃないと納得できない」と異議が出て、家庭内でトラブルに。
最終的には法的な争いに発展し、ご家族にとって大きな精神的負担と費用が生じてしまった。
不動産の相続による名義変更の相談で戸籍を調べたところ「実は異母兄弟がいた！」など予想外の法定相続人が判明し、手続きがストップ。
相続人全員の同意がなければ登記も遺産分割協議も進まず、不動産が“凍結状態”に。
・法定相続人の範囲や連絡先が曖昧なまま手続きを先送りしやすい。
・相続登記を放置する期間が長いほど、２次相続・３次相続により当事者が増してしまい、手続き・相続人間の調整が一気に複雑化しやすい。
・相続分や遺産分割内容について相続人間で明確な合意・書類がなく、後々の世代で意見対立が表面化しやすい。
・法改正により、相続未登記の場合は過料リスクが生じることになった。
・固定資産税や管理費用も誰が負担するのか、特に、なかなか売りにくい不動産については責任の押し付け合いが生じてしまったり、問題の先延ばしをしてしまいがちで、状況が悪くなるばかり。
膨大な戸籍の収集や法定相続人調査から、遺産分割協議書の作成、申請手続きまでワンストップで親身に対応します。
煩雑な手続きを全て”プロ“が代理し、ミスを防ぎます。
弊所では、不動産の相続登記以外にも、預貯金や有価証券等の財産の相続手続き・財産承継手続きも承っております。
その他にも、相続手続き終了後の、次の相続対策や認知症対策についても、ご相談いただければ、ご家庭の状況・ご希望を丁寧に伺い、最適な手続きをご提案いたします。
相続人間で争いが生じそうな場合は、早めに相続に強い弁護士へ相談されることをオススメしております。
また、相続時の税金や相続不動産の売却をする場合の税金については、事前に税理士へ相談されることオススメしております。
その他、相続不動産の売却に強い不動産業者や、信頼のおける遺品整理業者まで、魅力溢れる専門家チームで総合対応できますので、どんなご相談も安心してお任せください。
「ほったらかし」が一番危険です
「そのうちやる」「急がなくても大丈夫」は今の時代には通用しません。
名義が故人のままだと、不動産の売却や有効活用も難しくなり、子や孫へ“ややこしい問題”を先送りしてしまいます。
特に今後は行政からの督促やペナルティも現実的です。
専門家による相続登記サポートで、確かな安心を。
トラブルを未然に防ぐため、まずは司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔまでお気軽にご相談ください。
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2025.9.2
司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔでは、相続不動産の売却についても、数多くご相談いただいております。
「相続不動産」といっても、戸建て・更地（別荘地含む）・マンション・山林・畑など、不動産の種類は様々です。
エリア的に流通性があるのかないのか、また、建物の場合に残置物があるのかないのか、など、状況も様々です。
このように、相続不動産の種類や状況によって、不動産の売却方法が大きく異なりますが、今回は、「エリア的に流通性のある相続不動産」という前提で、以下に、相続不動産を高く売るためのポイントをまとめます。
相続不動産を高く売るためのポイント
１．相続不動産売却の流れと重要性
相続によって取得した土地や建物は、早めに売却や活用を検討することで資産価値を最大化できます。
しかし「名義がまだ故人のまま」の不動産では売ることも貸すこともできません。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、名義変更を怠ると10万円以下の過料が科されるリスクも生じます。
売却活動をスタートするには、まず「相続登記」を必ず済ませておきましょう。
２．査定の取り方が高値売却のカギ
同じ不動産でも、会社や担当者によって査定額や販促方法は大きく異なります。
まずは複数の不動産会社へ「机上査定」と「訪問査定」を依頼し、相場や根拠をしっかり比較・検討しましょう。
売却が得意なエリア密着型業者や、相続不動産の取り扱い実績が多い会社に相談するのも有効です。
また、インターネット査定サービスの活用も売出価格の目安作りに役立ちますが、各社との直接のやりとりが生じることもあり、その対応が非常に面倒だと感じる方がいらっしゃるのも事実です。
私が実務を通じて最も大切だと感じるのは、本当に信頼できるパートナーを味方につけることです。
「よくわからないし、とりあえず売れたらいい」というスタンスで対応してしまうと、後悔することになりかねないので、ご注意ください。
３．物件の印象アップ！修繕や清掃で価値向上
予算が許せばクロス貼替えや設備の簡単な修繕、少なくともハウスクリーニングと不要物の撤去は必ず実施しましょう。
内覧時の第一印象は成約価格に直結します。空き家状態のまま放置するのは管理面でもマイナスで、遠方なら専門業者の活用が有効です。
ただ、中には、「資金の持ち出しはなるべくしたくない」「現状のままで売却したい」という方も一定数いらっしゃいます。
その時でも、残置物の最低限のお片付けをされることをオススメします。弊所では、信頼できる遺品整理業者のご紹介も可能です。
４．共有名義トラブルに要注意
相続人が複数いる「共有名義」状態の場合、全員の同意が必要です。売却や価格交渉、諸手続きでのトラブル回避のためにも、事前にしっかり話し合いましょう。
一部の相続人だけ持分を売却する場合も、その条件やリスクが複雑なので専門家への相談が不可欠です。
５．売却タイミングと市場動向
売却を急ぐ必要がない場合でも、不動産市場の動きは年ごと・地域ごとに変化します。
例えば、人気の学区エリアや駅近物件などは春先に需要が増す傾向があります。
一方、古家や再建築不可物件は時間をかけて最適な買主を探すことが値上げ策になります。
６．税金・特例の有効活用
相続不動産売却では「取得費加算の特例」や「空き家譲渡3000万円特別控除」などの税優遇措置の対象になる場合があります。
これらを使うことで譲渡所得税を大きく抑えることが可能です。
条件は複雑なので、売却契約前から税理士への事前確認をお勧めします。
弊所では相続や資産税を得意とする税理士のご紹介も可能です。
７．ワンストップで安心の専門家サポート
司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔでは、相続登記のみならず、相続手続きに必要な戸籍収集や遺産分割協議書作成、遺品整理業者・税理士・不動産会社のご紹介まで一括でサポートしています。
手続きを円滑に、そして高値売却へ導くため、まずはお気軽にご相談ください。
相続不動産の売却は“準備”と“チーム選び”で決まります！専門家の力で大切な資産をしっかり守りましょう。
2025.9.1
相続登記が義務化されました。
そのためか、最近、相続登記のご相談が非常に増えております。
まだご存知ではない方のために、改めて概要をお伝えいたします。
2024年4月1日から、不動産の「相続登記」が法律で義務化されました。
これまで任意だった名義変更を3年以内にしない場合、10万円以下の過料が科されることがあります。
■なぜ義務化されたの？
全国で「所有者不明土地」が増え、公共工事や街づくりの妨げになってきたため、相続登記の義務化が導入されました。誰が所有者か分かることで、社会の安心・安全に繋がります。
■義務の内容
・土地や建物を相続したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
・遺産分割協議で不動産取得した場合も成立日から3年以内
・2024年4月1日より前に相続した未登記不動産にも、3年間（2027年3月31日まで）の猶予がありますが、義務化の対象となりますのでご注意ください。
■未登記のリスク
名義変更しないと売却や活用が困難になるほか、将来の家族トラブルや行政からの過料リスクが生まれます。
早めの遺産分割協議・登記申請が重要です。
■早期対応で安心
手続きが難しい・遺産分割協議が長引く場合も、「相続人申告登記」で義務を果たせます。
詳しくは司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔまでご相談ください。
遺産分割協議書の作成、戸籍収集、相続登記の申請まで、ワンストップでサポートします。
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