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おはようございます！

いよいよ今年もラストスパート！！

１２月に入りましたね☆

ますます寒くなりますが、寒さに負けず乗り切りましょう(^^)

今日は、遺産分割協議の再協議について。

遺産分割協議は、相続人でいったん成立した後でも

協議をやり直すことはできるのでしょうか？？

答えは、ＹＥＳです☆

相続人全員が、すでに成立している遺産分割協議の全部又は一部を

合意により解除した上、改めて遺産分割協議することは、法律上、

当然には妨げられるものではないというのが裁判所の判断です！

ですので、相続人全員が合意していればやり直しはオーケー☆

ただし税金の面で、再協議すると贈与税等がかかる場合があるようです。

詳しくは税理士等の専門家にご相談を！

遺産分割協議のやり直し、

法律的には問題ありませんが、税金に関しては注意が要りそうです☆

泉司法書士事務所　立石和希子

おはようございます！

今日は買戻特約どおりに、実際に不動産を買戻す場合についてです！

特約通り、買戻し期間内に代金と契約の費用を提供すれば

買戻権者はその不動産を買戻すことができます。

最初の買主が転売していた場合には、その転得者に対して買戻権を行使します。

これで、不動産は最初の売主のものになります！！

不動産の登記についてですが、買戻した場合には

前の所有権移転の抹消登記ではなく、買戻を目的とする所有権移転登記をします。

所有権移転登記なので、登録免許税は　評価額×１０００分の２０

添付書面も通常の移転登記と同じです！

買戻期間を過ぎている場合には、買戻すことはできませんのでご注意を☆

今日で、今月もラスト！！！

みなさん、１１月は楽しかったですかー(^^)？？

今日も思いっきりお仕事がんばりましょう☆

泉司法書士事務所　立石和希子

おはようございます！

今日も朝から絶好調ですかー(^▽^)？

昨日は、買戻特約に対抗力をつけるには登記が必要です

ということを書きました。

今日は皆さんが気になっている、噂の登記の手続きについて掲載します！

買戻特約の登記をする場合にチェックするポイントは３つ☆

１　不動産の売買契約による買戻特約であること

２　所有権移転登記等の申請と同時にすること

３　所有権移転登記等と別個の申請書で申請すること

買戻特約は、「不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。」

というものですので、かならず売買契約等と同時にされないとその効果はありません。

したがって、登記申請も売買等による移転登記等を同時にする必要があります。

登記に必要な書類は、「登記原因証明情報」と呼ばれる、

買戻特約の内容が記載された書類のみです。

必要な費用は、１物件につき登録免許税１０００円。

「登記の目的　　買戻特約」

「原　　　因　　　　年　月　日特約」

売買代金、契約費用を必ず記載し、

買戻期間を決めている場合はその期間も記載します。

権利者は売主。義務者は買主です！

くれぐれも同時申請することを忘れずに！！

そして、申請書は別々に！！

今日も元気に頑張りましょう☆☆☆

泉司法書士事務所　立石和希子

おはようございます！

今日も朝からとーってもいいお天気ですね☆

元気に頑張りましょう＼(^o^)／

今日は、買戻特約の対抗力について。

そもそも、対抗力とは？？？？？

第三者に自分の権利について主張（対抗）できる効力のことです！

不動産の場合には登記をすることで対抗力が備わります。

買戻特約は、売買契約に付随する特約なので

登記まで必要ないんじゃないの？と思ってしまうところですが、

第三者（たとえば次の買主）に対しても買戻しの効力を働かせるには

その登記が必要です。

もちろん、登記をしていなくても買戻特約は有効です！

しかし、たとえば転売の防止を目的として買戻特約を付けた場合、

実際に転売され所有権が次の買主に移ってしまったときに、

登記をしていないとその買主に対して買戻権を主張できません(>_<)

せっかくの特約の効果が半減してしまいますね(>_<)

ですので、買戻特約をしたときはその登記もお忘れなく☆

泉司法書士事務所　立石和希子

おはようございます！

今日は、昨日に引き続き買戻特約について。

買戻特約を定める場合において注意しないといけない

ポイントが１点あります！！

それは、買戻しの期間です☆

買戻特約があれば、

売主は支払代金と契約費用を買主に返還すれば売買契約を解除して

不動産を買い戻すことができますが、

期間の制限なくいつまででも買戻しができるというわけではありません。

買戻しの期間は１０年を超えることができず、

特約でこれより長い期間を定めたときでも、その期間は１０年にされます。

買戻しについて期間を定めないこともでき、定めなかったときは

５年以内に買戻しをしなければいけません。

また、買戻しの期間を定めたときには、後からその期間を伸長することはできません。

買戻しの期間についてざっと書きましたが、

注意ポイントをご理解いただけたでしょうか。

買戻特約を定めたとしても、売ってから何年以内に買い戻すという

期間制限があり、この期間は長くても１０年になります☆

皆さん、今日もよい１日を＼(^o^)／

泉司法書士事務所　立石和希子

こんばんは！

初めての、業務終了後の投稿です(゜o゜)♬

今週は買戻特約について☆

「不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。」

これは、買戻特約について民法に規定されている条文です！

条文に書いてあるとおり、不動産を売却する際に

売主が支払代金と契約費用を買主に返還すれば売買契約を解除できるという特約

をつけることができます。

不動産の売買以外に、登記された立木や工場財団の売買でもこの

買戻特約を付けることができます。

また、地上権、永小作権、不動産の賃借権を設定した場合にも

買戻特約を付けることは可能です！

にしても、一回売った不動産を代金や費用を支払ってまで買い戻すなんて、

どのような目的があるでしょうか(^^)？

たとえば、都市再生機構や行政など公的機関が不動産を安く売った場合に、

買主が短期で転売することを防ぐことを目的として、特約を付けます。

皆さんお持ちのマンションにも、ときどき買戻特約の登記が入っていることがあります！

また、不動産を担保にしてお金を借りる場合に使われる

（全額返済すれば買戻できることにする）こともあります。

「買戻特約」って、あまり聞きなれない言葉ですが

今週はこの特約について詳しく解説していきたいと思います＼(^o^)／

泉司法書士事務所　立石和希子

おはようございます！

今日は、商号の登記申請手続きについて。

まずは、株式会社の商号変更手続き☆

商号を変更した日から２週間以内に登記申請しなければなりません。

株主総会で、商号変更の決議をします。

特別決議要件（※）を満たす必要があります。

この株主総会の議事録を添付して、商号変更の登記申請をします。

登録免許税は３万円です！

次は、個人商人の商号の登記について。

個人商人の商号の登記については、登記期間の定めはありません！

商号の登記をするかが任意だからです。

個人商人の場合、会社と違って特に決議機関もないので

必要な手続きはありません。

したがって、登記申請に関して原則添付書面は不要です。

登録免許税は３万円です！

会社の場合は、１つの会社につき商号は１つですが

個人商人の場合には、営む事業ごとに商号を使うことができます。

数個の商号を使う場合は、商号ごとに登記をしてください！

以上が、原則的な商号の登記申請手続きになります。

※特別決議：議決権の過半数を有する株主が出席し、

出席した株主の議決権の３分の２以上の賛成が要る決議

明日からは、皆さんお待ちかねの３連休＼(^o^)／

よい週末を〜〜〜☆

泉司法書士事務所　立石和希子

おはようございます！

今週は、会社の商号シリーズです☆

水曜日の今日は・・・

商号として使っていい文字・記号について！

使えるものと、使えないものをざっと書きますので

参考にしてみてくださいね☆

＜使えるもの＞

日本文字

ローマ字

アラビア数字（0123456789）

「＆」「‘」「，」「‐」「．」「・」

＜使えないもの＞

ローマ数字（ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨ）

「（」（カッコ）

この商号で大丈夫？と不安がある方は、ぜひ専門家にご相談ください☆

法務省の関連ページのＵＲＬ：http://www.moj.go.jp/MINJI/minji44.html

泉司法書士事務所　立石和希子

おはようございます！

昨日に引き続き会社・個人商人の商号についてです。

会社をこれから設立しよう、商号を変更しようという場合に

他に同じ商号の会社があってもその同じ商号にしてもいいでしょうか？

本店も同じ会社と商号を同じにすることはできません！

同一本店・同一商号はどっちがどっちか分からなくなるので

その商号で登記することができないのです。

したがって、本店が同一でなければ同じ商号でも問題ありません☆

また、漢字とひらがなのように、読み方が同一であっても

表記が異なるときは同一の商号には当たりません☆

ただし、会社・個人商人共通の制限として、

不正の目的をもって、他の会社・他の商人であると誤認されるおそれのある

名称または商号を使用することが禁止されています！

たとえば過去の事例でこんなことがありました！

東京にあった菓子店ハナフジが、当時世界的知名度を高めつつあったソニーの商標が第９類他にしか登録されていないことを知り、１９６４年に「ソニー・フーズ」(Sony Foods)に商号を変更して法人化するとともに、別の区分（種類）で商標を取得。パッケージにソニーのロゴ同様のものを用いてソニーチョコレートという商品名で発売しました。

ソニーチョコレートは、ソニーが発売したものという誤った評判によってかなりの売れ行きがあったようです。

ソニーは、ソニー・フーズによるソニー商標の使用は不正競争防止法違反に当たるとして、商号・商標の使用差止の仮処分を求める民事訴訟を提起。この裁判は約５年の歳月を要した末、ソニー・フーズが商号の変更と商品の発売中止を行うという和解で双方が合意しました。

同じ商号があってはいけないということではありません！

同一の本店の場合と不正の目的でする場合には

法律で禁止されているので注意してください☆

泉司法書士事務所　　立石和希子

おはようございます！

今日は、商号について。

商号とは、会社・個人商店の正式な名前です。

会社は、法務局に届出義務（登記義務）がありますが、

個人商人は商号の届出（登記）は任意です。

会社・個人商人の商号は、原則自由に決めることができます！

事業内容と全く関係ない商号を使用することも可能です！！

ただし、会社の場合には、会社の種類に従って

商号中に「株式会社」などの文字を使わなければなりません。

反対に個人商人は、商号中に会社であると誤認されるおそれのある

文字を使ってはいけません。

また、「銀行」「生命保険」「信託」等公益性の高い事業については、

個別の法律による制限として、これらの事業を営む者以外は

銀行、保険会社、信託会社等であると誤認されるおそれのある

文字を使用してはいけないことになっています！

他にも商号について細かい制限や決まりごとがありますが、

それは明日以降掲載していきたいと思います☆

原則的には、会社の名前自体はなんでもＯＫと考えてください！

今日の写真は、週末に私が行った箕面の滝の紅葉です♪

けっこう上手く撮れました＼(^o^)／

今週も元気に頑張りましょう☆☆☆